考點03：租賃合同(★★★)(P269)

1.租賃期限

(1)租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。(2021年簡答題)

(2)租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

2.不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定的，視為不定期租賃。

(3)租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。

解釋

對于不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

3.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

4.維修義務

(1)出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。

(2)承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔維修義務。(2022年簡答題)

5.租金的支付期限

(1)承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定，租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付;租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

(2)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

6.承租人的權利和義務

(1)承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

(2)承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

(3)承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

(4)因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

7.轉租

(1)承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

(2)出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在6個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

手寫板

8.買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。(2021年簡答題)

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，租賃合同自動終止。(　　)(2022年)

【答案】×

9.承租人的優先購買權

(1)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

解釋1

近親屬包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女，不包括舅舅、姑姑、叔叔。

解釋2

只有房屋租賃的承租人才享有優先購買權。其他標的物的租賃，承租人并不享有優先購買權。

(2)出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

(3)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

(4)出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。(2021年簡答題、2022年簡答題)

10.承租人的優先承租權

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

11.一房多租

出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(1)已經合法占有租賃房屋的;

(2)已經辦理登記備案手續的;

(3)合同成立在先的。

手寫板